Wichtige Tipps und Hinweise

Lesen Sie hier unsere Tipps und Hinweise, um mit Erfolg Ihre Immobilie zu bewerben!

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Immobilien bewerten: Was wichtig ist und worauf Sie achten sollten

Ob Haus bewerten oder Grundstück bewerten lassen: Der Wert der Immobilie ist ein bedeutender Ausgangspunkt für nachhaltige Entscheidungen. Lohnt sich derzeit ein Verkauf? Mit welchem Preis kann ich rechnen? Was ist der ideale Angebotspreis für den Verkauf? Fragen wie diese lassen sich mit dem Immobilienwert beantworten. Doch Achtung: Es ist viel zu beachten, um ein Grundstück oder eine Immobilie richtig zu bewerten. Wir unterstützen Sie bei der optimalen Bewertung Ihrer Immobilie – transparent und nachvollziehbar.

Übersicht

1.0 Immobilie bewerten: Was wichtig ist und worauf Sie achten sollten


1.1 Immobilienwert ermitteln: Wie geht das?
1.2 Persönliche Immobilienbewertung
1.3 Immobilienbewertung mit Makler
1.4 Immobilienbewertung mit Gutachter
1.5 Immobilie selbst bewerten
1.6 Automatische Immobilienbewertungen

2.0 Kriterien Immobilienbewertung
2.1 Immobilienwert
2.2 Häuser bewerten
2.3 Grundstück bewerten
2.4 Dauer Immobilienbewertung
2.5 Vorbereitungen und Unterlagen

1.1 Immobilienwert ermitteln: Wie geht das eigentlich?

Um eine Immobilie bewerten zu können, müssen zahlreiche Faktoren herangezogen werden. Jedes Haus und jedes Grundstück ist einzigartig. Selbst bei Wohnungen und Reihenhäusern ist dies der Fall. Warum? Neben dem Standort und dem Zustand sind Faktoren wie Ausstattung, Himmelsausrichtung von Garten oder Balkon, Miethöhen, individuelle Umstände wie Nutzungsrechte etc. von Bedeutung.

Welche Faktoren in welcher Genauigkeit herangezogen werden, hängt entscheidend von dem Umfang der Immobilienbewertung ab. So gibt es detaillierte Bewertungen und grobe Analysen, die zur ersten Orientierung dienen.

1.2 Persönliche Immobilienbewertung

Wenn Sie individuell Ihr Grundstück oder Ihr Haus bewerten wollen, ist die persönliche Immobilienbewertung wichtig. Sie schließt alle allgemeinen und spezifischen Faktoren mit ein, wodurch sich letztlich ein sehr präzises Ergebnis erreichen lässt. Die Voraussetzung dafür ist allerdings, dass der Bewerter die notwendige Fachkenntnis besitzt.

1.3 Immobilienbewertung mit Makler

Planen Sie mit einem Makler den Hausverkauf, ist er der ideale Ansprechpartner, um die Immobilie zu bewerten. Warum? Ein seriöser, kompetenter Immobilienmakler verfügt über sehr viel Erfahrung und Fachwissen. Er kennt sich vor Ort bestens aus und kann Preisentwicklungen abschätzen. Seine Bewertung der Immobilie oder des Grundstücks ist oft kostenfrei, wenn er dafür das Objekt verkaufen darf.

1.4. Immobilienbewertung mit Gutachter

Immobiliengutachter und Sachverständige sind darauf spezialisiert, Grundstück und Immobilie zu bewerten. Sie arbeiten wie der Makler sehr genau und berücksichtigen alle wertsteigernden und wertmindernden Faktoren. Allerdings ist der Service nicht kostenfrei. Die Gebühr berechnet sich anhand des Immobilienwertes. Schnell liegt damit ein Gutachten preislich in vierstelliger Höhe.

Ein professioneller, vereidigter Gutachter ist unerlässlich, wenn Sie sich in einem Rechtsstreit befinden. Seine Immobilienbewertung hält nämlich vor Gericht stand. Insbesondere bei Scheidungen oder Erbstreitigkeiten kommt diese Form des Gutachtens daher zum Einsatz. Möchten Sie streitfrei ein Haus oder ein Grundstück verkaufen, ist die Immobilienbewertung vom Makler in der Regel ausreichend.

1.5 Immobilie selbst bewerten

Grundsätzlich haben Sie die Möglichkeit, selbst Ihr Haus oder Grundstück zu bewerten. Da die Immobilienbewertung jedoch ein hohes Maß an Fachwissen und Erfahrung erfordert, ist dies für Laien nicht anzuraten. Eine falsche Bewertung führt zu falschen Entscheidungen, die Sie nachträglich bereuen. Finanzielle Einbußen sind wahrscheinlich, weswegen es ratsamer ist, einen Profi zu bitten, Grundstück oder Haus zu bewerten.

Und noch ein Hinweis: Den Preis, den Sie selbst einst gezahlt haben, ziehen Sie besser nicht heran. Gerade wenn viel Zeit vergangen ist oder Sie umfangreiche Sanierungsarbeiten getätigt haben, ist der einstige Verkaufspreis oft längst überholt.

1.6 Automatische Immobilienbewertungen

Einschlägige Seiten im Internet bieten an, online das Grundstück oder Haus bewerten zu lassen. Hierfür geben Sie in eine Maske nur die Basisdaten zu dem Objekt ein. Anhand derer erfolgt die Bewertung. Wenn Sie online ein Haus oder Grundstück bewerten lassen, dient Ihnen dies als erste, hilfreiche Orientierung. Die hinterlegten Bewertungssysteme arbeiten mit Algorithmen, die auf zahllose Vergleichsobjekte und Vergleichsdaten zugreifen.

Dennoch hat solch eine Online-Bewertung ihre Grenzen. Sehr individuelle Faktoren wie beispielsweise eine aufwendige Innenausstattung mit teuren Materialien lassen sich nur unzureichend berücksichtigen. Haben Sie konkrete Verkaufsabsichten, ist eine persönliche Immobilien- oder Grundstückswertanalyse unerlässlich.

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Kriterien Immobilienbewertung

In die Immobilienbewertung fließen zahlreichen Faktoren ein, die das Objekt im Wert mindern oder erhöhen können. 
 
Die vier wichtigsten Faktoren betreffen:
● die Lage
● den Immobilienzustand
● die Ausstattung
● und rechtliche Aspekte
2.1

2.1 Immobilienwert

Je nach Immobilientyp gewichten Immobilienexperten die wertbeeinflussenden Faktoren. Ausgangspunkt für die Ermittlung des Angebotspreises ist die anvisierte Zielgruppe, denn an ihr bemisst sich, welche Faktoren wie wichtig sind.

Was das bedeutet, lesen Sie im Folgenden.
Um eine Immobilie zu bewerten, wird je nach Immobilientyp das Sachwert-, Vergleichswert- oder Ertragswertverfahren verwendet.

2.2

2.2 Häuser bewerten

Um Häuser zu bewerten, gilt es eine Grundsatzentscheidung zu treffen: Erfolgt der Verkauf an einen Investor oder an Eigennutzer? Bei Investoren steht die Rendite im Fokus, während der Eigennutzer sehr persönliche Anforderungen ansetzt.

Einfamilienhaus bewerten:
Zumeist interessieren sich Eigennutzer für den Kauf eines eigenen Hauses. Daher wird das Vergleichswertverfahren oder Sachwertverfahren angewendet. Handelt es sich um ein Objekt für Familien oder Paare mit Kinderwunsch, zählen vor allem Standortfaktoren wie Nähe zu Kindergärten und Schulen, die Qualität der Wohnlage etc. Sofern das Haus vermietet oder renovierungsbedürftig ist, kann häufig der Verkauf an einen Investoren die bessere Variante sein.

Mehrfamilienhaus bewerten:
Investoren sind die typische Zielgruppe. Sie wollen durch die Vermietung eine gute Rendite erzielen. Deswegen wird das Ertragswertverfahren angewendet, um das Haus zu bewerten. Mit ihm lässt sich der Wert der Überschüsse aus Einnahmen und Kosten bestimmen.

Doppelhaushälfte/Reihenhaus bewerten:
Hierbei greifen ähnliche Prinzipien, wie bei der Bewertung des Einfamilienhauses.

Wohnung bewerten:
Bei Wohnungen, die als Investment dienen, greift auch hier das Ertragswertverfahren. Immerhin geht es um die Mieteinnahmen. Möchten Sie solch eine Immobilie bewerten lassen, um sie an Eigennutzer zu verkaufen, steht wiederum der persönliche Nutzen im Vordergrund. Dazu sollte die Wohnung allerdings in einem bezugsfertigen Zustand sein.

2.3

2.3 Grundstück bewerten

Sie möchten kein Haus, sondern ein Grundstück bewerten lassen? Dann wird der Experte je nach Standort und Umgebung entscheiden, welches Verfahren zum Einsatz kommt. Vergleichswerte sind in manchen Regionen kaum vorhanden oder haben aufgrund von dynamischen Preisentwicklungen keine große Aussagekraft. Ist das der Fall, werden häufig Bodenrichtwerte herangezogen, um das Grundstück zu bewerten.
 
Grundstück bewerten: die wichtigsten Faktoren
 
Wenn Experten ein Grundstück bewerten, ziehen sie diese Faktoren heran:
● Lage und Umgebung des Grundstücks
● Größe und Zuschnitt des Grundstücks
● Bebaubarkeit des Grundstücks
● Beschaffenheit von Grund und Boden
● Grad der Erschließung
● Eigenheiten des Grundstücks
 
Grundstück bewerten lassen: die Bebaubarkeit ist ein Schlüsselkriterium
Wenn ein Experte für Sie ein Grundstück bewerten wird, schaut er vor allem auf die Bebaubarkeit der Grundfläche. Baureifes Land oder Bauland ist am wertvollsten, denn das macht es dem Käufer leicht, das Areal zu bebauen. Gilt es ein Grundstück zu bewerten, das nicht erschlossen ist und welches noch nicht den Status Bauland erlangen hat, ist es zum Teil deutlich weniger wert.
2.4

2.4 Vorbereitungen und Unterlagen für den Immobilienverkauf

Wenn Sie ein Haus oder ein Grundstück verkaufen, dann stolpern Sie bitte nicht in diesen Prozess hinein. Ansonsten verzögert sich der Verkaufsprozess und/oder Sie erhalten nicht den bestmöglichen Verkaufspreis. Im schlimmsten Fall drohen Ihnen rechtliche Konsequenzen, weil Sie die gesetzlichen Bestimmungen für einen Immobilienverkauf nicht beachtet haben. 
 
Zu den wichtigsten Vorbereitungsmaßnahmen gehören:
● Wertermittlung der Immobilie
● Zielgruppenbestimmung
● Festlegung der Verkaufsstrategie
● Unterlagen für den Immobilienverkauf
 
Parallel dazu benötigen Sie einige Dokumente, um eine Immobilie zu verkaufen. Hierunter fallen:
● Baupläne (erhältlich bei Architekt, Bauträger oder im Bauarchiv)
● Energieausweis (erhältlich bei Energiedienstleister und Architekten)
● Auszug aus der Flurkarte (erhältlich bei Katasteramt)
● Grundbuchauszug (erhältlich bei Amtsgericht)
● Nutz-, Wohn- und Grundflächenberechnung, Kubaturberechnung
      (erhältlich bei Architekt, Bauträger)
● Sanierungsnachweise (bei Ihnen vorliegend)
 
Je nach Immobilientyp können weitere Unterlagen erforderlich sein, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen. Wenden Sie sich an uns, um mehr Informationen rund um den Immobilienverkauf zu erhalten!
2.4

2.5 Dauer Immobilienbewertung

Wie lange es dauert, ein Grundstück oder Haus zu bewerten, hängt von diversen Faktoren ab. So ist es aufwendiger eine Immobilie zu bewerten, die auf die Rendite abzielt, weil dazu eine Reihe von Unterlagen angefordert und analysiert werden müssen. Rechnen Sie im Durchschnitt mit drei bis vier Wochen, bis Ihr Experte die Immobilienbewertung fertigstellen kann.

2.4

2.6 Immobilien bewerten: Vorbereitungen und Unterlagen für die Immobilienbewertung

Welche Informationen Sie benötigen, um eine Immobilie bewerten zu lassen, hängt von der Art der Bewertung ab. Werden Sie selbst online ein Haus bewerten, brauchen Sie nur Angaben wie:
● Postleitzahl
● Größe & Zimmeranzahl
● Baujahr
● besondere Ausstattung
 
Sie möchten mit einem Experten die Immobilie bewerten lassen? Dann sind zahlreiche Dokumente hilfreich oder erforderlich. Wenn Sie es sich um eine Wohnung handelt:
● Grundbuchauszug
● Amtlicher Katasterplan (Liegenschaftskarte)
● Baujahr des Gebäudes
● Bauunterlagen (Grundriss der Wohnung, ggf. Gebäudeschnitt, Ansichten)
● sofern vorhanden: Baubeschreibung
● sofern vorhanden: Teilungserklärung
● Angaben zur Wohnfläche
● Angabe zu den Modernisierungen des Gebäudes und der Wohnung in den
        letzten 15 Jahren
● Energieausweis
● sofern vorhanden: Angaben zum Denkmalschutz
● falls zutreffend: Angaben zur Höhe der Miete
● Angaben zum Hausgeld und zur Höhe der Instandhaltungsrücklagen 
        
Sofern Sie detailliert ein Haus bewerten lassen möchten:
● Grundbuchauszug
● Baulastenverzeichnis
● amtlicher Katasterplan (Liegenschaftskarte)
● Baujahr des Gebäudes
● Bauunterlagen (Grundrisse, Gebäudeschnitt, Ansichten)
● sofern vorhanden: Baubeschreibung
● Angaben zur Wohnfläche
● Angabe zu den Modernisierungen des Hauses in den vergangenen 15 Jahren
● Energieausweis
● sofern vorhanden: Angaben zum Denkmalschutz
● falls zutreffend: Angaben zur Höhe der Miete
 
Fragen Sie uns, wenn Sie Ihre Immobilie bewerten lassen möchten, um Fehlentscheidungen zu vermeiden!